3月24日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知，詳情如下：

國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知

發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)發(fā)展改革委，有關(guān)中央企業(yè)：

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）、《中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)）等要求，進(jìn)一步提升基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）項(xiàng)目申報(bào)推薦的質(zhì)量和效率，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)工作通知如下：

一、認(rèn)真做好項(xiàng)目前期培育

（一）充分認(rèn)識(shí)前期培育工作的重要性?；A(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的前期培育，包括梳理篩選資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點(diǎn)問(wèn)題等工作。切實(shí)做好項(xiàng)目前期培育，對(duì)于加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、保障項(xiàng)目合規(guī)、提升資產(chǎn)質(zhì)量、促進(jìn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、提高推薦效率具有重要意義。各地方發(fā)展改革委要高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目前期培育工作，幫助和指導(dǎo)發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等共同做好項(xiàng)目培育，推動(dòng)項(xiàng)目盡快具備申報(bào)條件，并及時(shí)向我委反映共性問(wèn)題和解決建議。

（二）確保申報(bào)材料真實(shí)客觀。發(fā)起人（原始權(quán)益人）要按照《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)）、《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2022〕617號(hào)）、本通知及項(xiàng)目申報(bào)格式文本的要求，認(rèn)真準(zhǔn)備項(xiàng)目申報(bào)材料，真實(shí)、全面、客觀反映項(xiàng)目情況，不得弄虛作假、避重就輕、違規(guī)包裝。要如實(shí)提供項(xiàng)目歷史收益數(shù)據(jù)，全面分析可能影響項(xiàng)目收益的各項(xiàng)因素，客觀預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)收益水平。如發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等未真實(shí)、全面、客觀反映項(xiàng)目情況，故意瞞報(bào)漏報(bào)甚至弄虛作假的，我委將視情節(jié)輕重，采取提醒談話、暫停受理等方式予以處理，并提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)依法予以懲戒。

（三）組織做好部門(mén)協(xié)調(diào)。各地方發(fā)展改革委要與中國(guó)證監(jiān)會(huì)當(dāng)?shù)嘏沙鰴C(jī)構(gòu)、滬深證券交易所，以及本地區(qū)行業(yè)管理、自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)加強(qiáng)溝通配合，共同協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目前期培育階段遇到的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，盡可能縮短項(xiàng)目培育周期。要按照國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)文件的要求，在依法合規(guī)的前提下，積極落實(shí)項(xiàng)目盤(pán)活條件，重點(diǎn)圍繞投資管理手續(xù)完善、產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理、土地使用合規(guī)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件確認(rèn)等，協(xié)調(diào)有關(guān)方面對(duì)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs予以支持。

二、合理把握項(xiàng)目發(fā)行條件

（四）支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資。

（五）合理把握項(xiàng)目收益與規(guī)模。根據(jù)不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的具體情況，合理把握項(xiàng)目收益水平。申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%?？赏ㄟ^(guò)剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來(lái)源、降低運(yùn)營(yíng)成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項(xiàng)目收益水平，達(dá)到項(xiàng)目發(fā)行要求。首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元。

（六）嚴(yán)把投資管理合規(guī)性。投資管理手續(xù)是否合規(guī)，應(yīng)以項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)的法律法規(guī)和國(guó)家政策作為主要判定依據(jù)。項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)無(wú)需辦理但按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理的有關(guān)手續(xù)，應(yīng)按當(dāng)時(shí)規(guī)定把握，并說(shuō)明有關(guān)情況；項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理但現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)取消或與其他手續(xù)合并的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)說(shuō)明情況或出具處理意見(jiàn)；按照項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)和現(xiàn)行規(guī)定均需辦理的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，原則上應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)依法補(bǔ)辦，確實(shí)無(wú)法補(bǔ)辦的應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)出具處理意見(jiàn)。如項(xiàng)目曾進(jìn)行改變功能用途的重大改擴(kuò)建，應(yīng)主要依據(jù)改擴(kuò)建時(shí)的相關(guān)手續(xù)辦理情況判斷其投資管理合規(guī)性。

三、切實(shí)提高申報(bào)推薦效率

（七）規(guī)范項(xiàng)目申報(bào)受理流程。項(xiàng)目前期培育階段結(jié)束、基本符合申報(bào)條件后，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)文、發(fā)改辦投資〔2022〕617號(hào)文等要求，向有關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng)目申報(bào)材料。省級(jí)發(fā)展改革委應(yīng)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目申報(bào)材料進(jìn)行初步審核，對(duì)基本符合條件的項(xiàng)目應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)正式受理；對(duì)明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個(gè)工作日內(nèi)作出回復(fù)。

項(xiàng)目受理后，我委、省級(jí)發(fā)展改革委將明確專人對(duì)接，優(yōu)化工作流程，加快工作進(jìn)度，共同開(kāi)展項(xiàng)目判斷。省級(jí)發(fā)展改革委應(yīng)及時(shí)將符合條件的項(xiàng)目申報(bào)文件和相關(guān)材料報(bào)送我委。為提高工作效率，如涉及省級(jí)其他部門(mén)的有關(guān)事項(xiàng)已由該部門(mén)（包括其下級(jí)部門(mén)）出具無(wú)異議函或書(shū)面支持意見(jiàn)，省級(jí)發(fā)展改革委向我委報(bào)送項(xiàng)目申報(bào)文件時(shí)不宜再重復(fù)會(huì)簽。

（八）完善中央企業(yè)申報(bào)流程。中央企業(yè)可將項(xiàng)目申報(bào)材料和項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委意見(jiàn)直接報(bào)送我委，也可通過(guò)省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送。直接報(bào)送的，我委及時(shí)對(duì)項(xiàng)目申報(bào)材料進(jìn)行初步審核，對(duì)基本符合條件的項(xiàng)目于5個(gè)工作日內(nèi)正式受理；對(duì)明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個(gè)工作日內(nèi)作出回復(fù)。

編輯：趙利偉