而運(yùn)作這類項(xiàng)目的公司則以香港地鐵公司為代表，港鐵公司通過對軌交和物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并與政府協(xié)商，提前獲得地鐵站附近土地，鎖定由于地鐵開通預(yù)期帶來的土地溢價(jià)收益，隨后一邊俢地鐵，一邊在地鐵周邊開發(fā)物業(yè)。在土地升值之后，港鐵一方面通過拍賣方式將地鐵上蓋的土地賣給開發(fā)商，或自己作房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地增值收益和房地產(chǎn)開發(fā)投資收益，另一方面，通過對開發(fā)出的地鐵商業(yè)辦公等自持物業(yè)運(yùn)營，獲得物業(yè)升值收益和物業(yè)租金收益。通過這種模式，港鐵公司實(shí)現(xiàn)了持續(xù)盈利，建立了全球首屈一指的城市軌道交通體系。

內(nèi)地的深圳地鐵也基本學(xué)習(xí)的是港鐵模式，從2013年開始即實(shí)現(xiàn)盈利，成為我國為數(shù)不多的盈利的地鐵運(yùn)營商。值得一提的是，在2015年著名的萬科股權(quán)之爭中，萬科曾計(jì)劃引入深圳地鐵，其背后同樣有“地鐵運(yùn)營+上蓋物業(yè)開發(fā)”的戰(zhàn)略考量

1.4. 路徑：看EOD如何化綠水青山為金山銀山

由上可見， EOD模式與上述TOD類似，參照濟(jì)邦咨詢，其實(shí)現(xiàn)路徑基本分為三步走：

1) 重構(gòu)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)：通過環(huán)境治理、生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、生態(tài)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，為城市發(fā)展創(chuàng)造良好的生態(tài)基底，帶動土地升值;

2) 整體提升城市環(huán)境：通過完善公共設(shè)施、交通能力、城市布局優(yōu)化、特色塑造等提升城市整體環(huán)境質(zhì)量，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營提供優(yōu)質(zhì)條件;

3) 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及人才引進(jìn)：通過人口流入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展激活區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從而增加居民收入、企業(yè)利潤和政府稅收，最終實(shí)現(xiàn)自我強(qiáng)化的正反饋回報(bào)機(jī)制。

其對應(yīng)的收益來源主要分兩塊：

1)土地溢價(jià)及土地出讓收入。通過環(huán)境改善實(shí)現(xiàn)土地增值，再分享土地一級出讓收益或者地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)資金需求平衡可以說是當(dāng)前EOD模式的核心，這也是最直接的最快速的收益模式，但這可能將EOD項(xiàng)目做成生態(tài)環(huán)境治理類項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目的組合，沒能將生態(tài)導(dǎo)向納入項(xiàng)目前期規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的全盤考慮，因此缺乏可持續(xù)發(fā)展的能力，且土地溢價(jià)及土地出讓收入直接作為項(xiàng)目收入缺乏明確政策支持。

2)產(chǎn)業(yè)反哺分成收益。就目前來看，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與產(chǎn)業(yè)有效融合的項(xiàng)目較少，這主要是由于產(chǎn)業(yè)培育周期較長，不確定性較大，且項(xiàng)目參與主體多，生態(tài)價(jià)值難以定量測算，主體之間難以確定收益類型劃分，對參與主體的實(shí)力要求高，這方面還有待進(jìn)一步探索。

變革

那么又會給環(huán)保產(chǎn)業(yè)帶來哪些契機(jī)呢?在筆者看來，主要有如下三方面影響：

2.1. 收益與融資改善，環(huán)保+或重定義行業(yè)市場空間

EOD模式一方面通過土地增值收益和產(chǎn)業(yè)反哺分成，極大程度保障了項(xiàng)目的收益性;另一方面，EOD模式有利于銀行做有限追索的項(xiàng)目融資(即當(dāng)環(huán)保治理項(xiàng)目公司無法償還貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)還可能就債權(quán)向環(huán)境提升帶來土地增值或產(chǎn)業(yè)增值部分進(jìn)行追索)，從而為環(huán)保項(xiàng)目提供了較好的融資擔(dān)保，進(jìn)一步保障了環(huán)保項(xiàng)目的資金來源。

這就意味著以前有必要做，但沒錢做的環(huán)保短板均可以插上資本的翅膀，實(shí)現(xiàn)區(qū)域環(huán)境的改善，從而也重新定義環(huán)保市場的空間。

參考前幾年火熱的“互聯(lián)網(wǎng)+”，通過互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合，以優(yōu)化生產(chǎn)要素、更新業(yè)務(wù)體系、重構(gòu)商業(yè)模式等途徑來完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級，EOD模式的也將助推環(huán)保+產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，例如：

環(huán)保+旅游，環(huán)保+康養(yǎng)，環(huán)保+地產(chǎn)，環(huán)保+特色小鎮(zhèn)，環(huán)保+鄉(xiāng)村振興等等。

考慮到當(dāng)前EOD收益來源仍以土地增值為核心，因此最直接受益的將主要包括土壤修復(fù)、礦山修復(fù)、水環(huán)境修復(fù)等。EOD 模式的推出將優(yōu)化環(huán)境修復(fù)行業(yè)的盈利模式，提高社會資本的參與熱情，加速環(huán)境修復(fù)項(xiàng)目釋放。

事實(shí)上，目前從國家到地方已經(jīng)出臺相關(guān)政策在為此鋪路，從而規(guī)避土地收益分成的相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)。例如：

今年3月國務(wù)院《關(guān)于構(gòu)建現(xiàn)代環(huán)境治理體系的指導(dǎo)意見》中提出了“環(huán)境修復(fù)+開發(fā)建設(shè)”模式。

今年11月《廣州市加強(qiáng)出讓儲備用地土壤污染防治工作方案》中提出“經(jīng)評估一年內(nèi)可完成修復(fù)并通過評審，且地塊建設(shè)內(nèi)容與修復(fù)工程能通過有效銜接提高建設(shè)效率的，可在修復(fù)前出讓并由受讓人承接土壤污染修復(fù)責(zé)任。”

這類政策均試圖將修復(fù)產(chǎn)業(yè)從凈地出讓邁向凈地開發(fā)，從而解決凈地出讓所帶來的前期環(huán)節(jié)多、耗時(shí)長，嚴(yán)重影響后續(xù)開發(fā)利用進(jìn)程的問題。此外，由于凈地開發(fā)模式可以先出讓污染地塊(低價(jià)值)，再開展修復(fù)和管控，修復(fù)達(dá)標(biāo)后再開發(fā)(高價(jià)值)，實(shí)現(xiàn)了修復(fù)和開發(fā)主體統(tǒng)一的問題，也就幫企業(yè)提前鎖定了地塊修復(fù)后的增值部分，保障了企業(yè)前期治理投入。

2.2. 競爭格局變化：三類企業(yè)將獲益

按照環(huán)保占整體項(xiàng)目的比重，筆者將EOD項(xiàng)目按不同口徑分為三類，對應(yīng)地也將重塑三類企業(yè)的競爭格局：

1)小口徑EOD：環(huán)境修復(fù)類迎來機(jī)遇，園林企業(yè)重放光彩。一般針對規(guī)模相對較小，土地增值效益明顯的領(lǐng)域，例如城市的化工廠及沿江化工園區(qū)的整體搬遷+修復(fù)開發(fā)、近郊礦山的文旅結(jié)合的修復(fù)、小流域的小節(jié)點(diǎn)湖泊開發(fā)、小中城市中心公園的治理等，伴隨EOD模式的推廣，將直接利好環(huán)境修復(fù)類企業(yè)及生態(tài)園林類企業(yè)。

畢竟，這類企業(yè)均已在這方面有較多探索和經(jīng)驗(yàn)，其中一類為具有環(huán)境修復(fù)+地產(chǎn)開發(fā)雙重能力的綜合性企業(yè)，例如北京建工的寧波慶豐棕地修復(fù)+開發(fā)項(xiàng)目(參見建工修復(fù)IPO重啟背后：肌肉、隱憂與未來)，上海建工的辰山植物園項(xiàng)目、上海桃浦科技智慧城等項(xiàng)目。

另一類則是諸如東方園林、鐵漢生態(tài)、億利生態(tài)等生態(tài)園林公司，盡管這類企業(yè)多數(shù)都曾在前幾年的PPP大潮中因盲目舉債擴(kuò)張和去杠桿而折戟沉沙，但只要通過EOD合理的機(jī)制設(shè)計(jì)，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，這類企業(yè)未來仍將重放光彩。

編輯： 趙凡