2014 年12 月12日，吉寶企業(yè)將2001年起開始培育的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)通過吉寶數(shù)據(jù)中心REIT上市，募資5.129 億美元。發(fā)起人是吉寶信通，承諾REIT有資產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。管理人是吉寶數(shù)據(jù)中心管理公司，由吉寶信通與吉寶資本各出資50%組建。截至2020年底，管理資產(chǎn)規(guī)模33.50億新元，資產(chǎn)負(fù)債率36.2%，加權(quán)平均債務(wù)成本1.6%。每信托單位凈值1.19新元，年底收盤價(jià)2.81新元，市凈率2.36倍，淡馬錫控股間接持有22.97%。上市以來(lái)，持有人累積綜合收益率為311.6%，最近2年的綜合收益率59.8%和38.4%。18項(xiàng)成熟資產(chǎn)的平均出租率高達(dá)97.8%，平均租賃期限6.8年，13項(xiàng)資產(chǎn)滿租。數(shù)據(jù)中心開發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“吉寶數(shù)據(jù)中心控股公司”、投資管理平臺(tái)“吉寶資本（管理人與基金）”、吉寶DC REITs的協(xié)同發(fā)展，支撐吉寶的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)形成綜合性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和行業(yè)領(lǐng)先地位。

受托人每年按管理物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的0.015%計(jì)算收取受托費(fèi)，每月最低金額為1.5萬(wàn)美元。管理人的收費(fèi)包括5個(gè)部分：按管理資產(chǎn)價(jià)值的0.5%計(jì)算的年度基本費(fèi)用；按當(dāng)年凈物業(yè)收入的3.5%計(jì)算的績(jī)效費(fèi)；按當(dāng)年收購(gòu)資產(chǎn)價(jià)格1.0%計(jì)算的收購(gòu)服務(wù)費(fèi)；按當(dāng)年出售資產(chǎn)價(jià)格的0.5%計(jì)算的出售服務(wù)費(fèi)；按開發(fā)新項(xiàng)目的項(xiàng)目建設(shè)成本的3.0%計(jì)算的項(xiàng)目開發(fā)管理費(fèi)。

“目前國(guó)內(nèi)的公募REITs有一個(gè)很大的問題是，公募基金在其中承擔(dān)的責(zé)任太大，但是現(xiàn)在沒有這個(gè)能力，未來(lái)也永遠(yuǎn)不會(huì)有這個(gè)能力，承擔(dān)公募REITs的主動(dòng)管理責(zé)任?！绷_桂連指出。

國(guó)內(nèi)有的企業(yè)也做得非常好，比如越秀集團(tuán)。越秀集團(tuán)于1985年在香港成立，已形成以金融、房地產(chǎn)、交通基建、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，造紙等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和未來(lái)可能進(jìn)入的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。越秀集團(tuán)控有越秀金控(2000.7.8)、越秀地產(chǎn)（1992.12.15）、越秀房托基金（2005.12.21）、越秀服務(wù)（2021.6.29）、越秀交通基建（1997.1.30）、越秀交通公募REITs（2021.12.15）等六家上市平臺(tái)。

越秀房地產(chǎn)投資信托基金于2005年12月在香港聯(lián)交所上市，為全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。專注于主要作辦公樓、零售、酒店、服務(wù)式公寓及其他商業(yè)用途的物業(yè)，并爭(zhēng)取收購(gòu)帶來(lái)可觀現(xiàn)金流及回報(bào)的物業(yè)，與物色透過營(yíng)運(yùn)優(yōu)化取得更高收益增長(zhǎng)的商機(jī)。2021年完成越秀金融大廈收購(gòu)，截止2021年末，總資產(chǎn) 438.62 億元、物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積 118.3 萬(wàn)平方米，較上市時(shí)分別增長(zhǎng)約 10.5 倍和 7.4 倍，成為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中所持中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)規(guī)模最大的REITs。

羅桂連表示，從越秀集團(tuán)的例子來(lái)看，資產(chǎn)證券化只有起點(diǎn)沒有終點(diǎn)，只有更優(yōu)沒有最優(yōu)。

REITs的八大比較優(yōu)勢(shì)

公募REITs和上市公司主要區(qū)別在于公募REITs有強(qiáng)制分紅和稅收優(yōu)惠，估值顯著高于上市公司的。羅桂連總結(jié)了公募REITs的比較優(yōu)勢(shì)：

一是籌集項(xiàng)目資本金。通過REITs盤活存量成熟不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，投資主體轉(zhuǎn)讓存量資產(chǎn)所獲得的收入是自有資金，可以用于新建項(xiàng)目的資本金和其他用途。

二是重構(gòu)投融資模式。運(yùn)用REITs，持續(xù)盤活進(jìn)入成熟期的存量資產(chǎn)，可以形成建設(shè)期、資產(chǎn)培育期和成熟期的多元化融資方式的順利切換，顯著降低項(xiàng)目全生命周期的融資難度和融資成本。

三是降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。用好REITs，可以將部分存量債務(wù)隨存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出表，還可以通過存量資產(chǎn)的價(jià)值重估和價(jià)值實(shí)現(xiàn)提升股東權(quán)益，顯著降低資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四是維持主動(dòng)管理權(quán)益。原始權(quán)益人發(fā)起設(shè)立并主動(dòng)管理REITs，將其精心培育的成熟優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，及時(shí)順暢轉(zhuǎn)移給自己管理的REITs，還持續(xù)享受經(jīng)營(yíng)性收益和資產(chǎn)增值收益，收取合理水平的管理費(fèi)。

五是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更便利。如果原始權(quán)益人有良好的市場(chǎng)聲譽(yù)，能得到REITs投資者的廣泛認(rèn)可，只要按照REITs的資產(chǎn)收購(gòu)流程走程序，即可按出售計(jì)劃并以合適的價(jià)格，順暢地轉(zhuǎn)移給自身控制的REITs，程序便利可控且轉(zhuǎn)讓價(jià)格合適。

六是資產(chǎn)估值更高。通過REITs盤活存量成熟不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，資產(chǎn)估值能顯著超過直接出售物業(yè)或向中小投資者散售產(chǎn)權(quán)等傳統(tǒng)方式，如果能落實(shí)稅收支持政策，估值優(yōu)勢(shì)更加顯著。

七是培育資本運(yùn)作平臺(tái)。REITs可以合并和分離，可以出讓現(xiàn)有資產(chǎn)，還可以擴(kuò)募收購(gòu)新資產(chǎn)，實(shí)際上是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，提高投融資和資本運(yùn)作的主動(dòng)性、多元化和可控性。

八是助力“強(qiáng)者恒強(qiáng)”。REITs支持重資產(chǎn)投資主體走向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，支持具備綜合能力優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)主體并購(gòu)較弱的同行，是助力行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)“強(qiáng)者更強(qiáng)”的重要推手，有利于提高不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的總體運(yùn)營(yíng)效率。未來(lái)，如果供水行業(yè)把REITs玩轉(zhuǎn)了，供水企業(yè)就可以開始并購(gòu)，就可以進(jìn)步提高供水行業(yè)的集中度和運(yùn)營(yíng)管理水平。

國(guó)內(nèi)針對(duì)基建REITs試點(diǎn)出臺(tái)了一些政策，做了14單產(chǎn)品，已經(jīng)有20單進(jìn)入程序。一個(gè)重要的問題是基金管理公司在交易結(jié)構(gòu)中的地位很重要，但是缺乏足夠的能力。首批9單因?yàn)橛邢劝l(fā)效應(yīng)，大家特別看好，包括整體的發(fā)行和溢價(jià)很高。比如富國(guó)首創(chuàng)REITs當(dāng)時(shí)發(fā)行之后，對(duì)首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)的股票產(chǎn)生了很大的影響，股價(jià)翻了一倍。

國(guó)內(nèi)公募REITs的五大創(chuàng)新方向

羅桂連最后總結(jié)了國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)展的創(chuàng)新方向。

一、定型REITs的交易結(jié)構(gòu)。目前采用“公募基金+ABS”雙層結(jié)構(gòu)，雖然滿足盡快啟動(dòng)試點(diǎn)的階段性需要，但增加了法律關(guān)系、治理機(jī)制、職責(zé)劃分、信息披露的復(fù)雜性。REITs作為公開上市的證券，不宜長(zhǎng)期存在純通道性質(zhì)的結(jié)構(gòu)層次。不論未來(lái)是采用公募基金、上市公司、集合信托作為產(chǎn)品載體，承擔(dān)主動(dòng)管理法律責(zé)任的受托人，應(yīng)當(dāng)是作為行業(yè)龍頭企業(yè)的原始權(quán)益人或其控制的子公司。如果繼續(xù)采用公募基金作為載體，則需要專門設(shè)立管理REITs基金的管理人（受托人）業(yè)務(wù)牌照，原始權(quán)益人或其子公司按要求申請(qǐng)業(yè)務(wù)資質(zhì)。

二、提供堅(jiān)實(shí)法律保障。目前REITs的發(fā)行監(jiān)管依據(jù)是證監(jiān)會(huì)發(fā)布的部門規(guī)章，法律位階較低，對(duì)各方主體的行為約束和利益保護(hù)力度不夠。REITs作為公開交易的證券，需要更加堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。根據(jù)產(chǎn)品發(fā)展需要，修改《公司法》《基金法》和《證券法》，制定《REITs條例》，對(duì)REITs的設(shè)立、募集、管理、融資、投資、估值、治理、信息披露、稅收優(yōu)惠、監(jiān)督管理等方面，予以全面明確規(guī)定。

編輯： 趙凡