時間: 2022-09-26 15:33
來源: 中國水網(wǎng)
作者: 徐冰冰整理
自從2020年啟動基礎設施公募REITs試點以來,水務環(huán)保類REITs熱度高漲。8月25日,上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連在“2022年(第七屆)供水高峰論壇”上做了題為“水務行業(yè)利用REITs盤活存量資產(chǎn)實現(xiàn)投融資模式轉(zhuǎn)型”的發(fā)言。
羅桂連
REITs的定義和核心特征
REITs(Real Estate Investment Trusts),直譯為“不動產(chǎn)投資信托”,指以公開發(fā)行證券的方式募集資金,投資有足夠水平經(jīng)營性現(xiàn)金流的不動產(chǎn)類成熟期資產(chǎn),按很高的比例(通常高于90%)將每年的可分配現(xiàn)金流分配給投資者的信托型、標準化、權(quán)益性證券?;诓煌愋偷幕A資產(chǎn),REITs分為基礎設施REITs和商業(yè)地產(chǎn)REITs。截至2021年6月,全球共有43個國家建立REITs制度,38個國家已經(jīng)有REITs發(fā)行。截至2020年底總市值約2萬億美元,美國占半壁江山。
羅桂連指出,在國際成熟市場,REITs具有5個共同的核心特征:一是投資持有并運營管理特定不動產(chǎn)行業(yè)的成熟資產(chǎn);二是有較高預期分派率和合適綜合收益率的權(quán)益型證券;三是享受設立環(huán)節(jié)的稅收中性及高比例分派的免稅待遇;四是行業(yè)領先機構(gòu)實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式運作的資本運作平臺;五是基于“信托關系”與原始權(quán)益人恪守“親清”關系。國內(nèi)試點階段,跟國際成熟市場還有較大差距,具有典型的“國內(nèi)特色”。
REITs在國內(nèi)外的發(fā)展情況
從分派收益率和綜合收益率來看,美國60年以來歷史平均綜合收益率為13%,投資收益率很不錯??傮w來看,隨著美國基準利率的降低,現(xiàn)在的分紅收益率保持在30年國債收益率的基礎上,加400BP,近年股價變動的收益率持續(xù)走高。
羅桂連介紹,亞洲的幾個國家也是這樣。公募REITs歷年的分紅收益點基本上在30年國債收益率的基礎上加400BP。對我們國內(nèi)來說,30年的國債收益率在3%左右,正常的分紅率應該在7%左右。“公募REITs不是一個債務融資工具,不能拿它和銀行貸款和債券去比融資成本。REITs是權(quán)益性產(chǎn)品,明確約定的資金成本,可以推動商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換,從重資產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)商業(yè)模式。如果只是以借債成本考慮做不做公募REITs,那就千萬別做,因為成本太高?!?/p>
“在亞洲,日本的REITs規(guī)模最大,新加坡的REITs市場上最活躍,我一直呼吁國內(nèi)在REITs上多學習新加坡。”羅桂連表示,在新加坡這么小的地方,淡馬錫體系下有很多國有企業(yè),他們通過公募REITs成長為國際上特定行業(yè)的領先機構(gòu),包括做商業(yè)地產(chǎn)的凱德,做市政公用行業(yè)的吉寶等,值得國內(nèi)借鑒。因為國內(nèi)的公用事業(yè)投融資體制和新加坡非常像,都是由國有企業(yè)主導。印度雖然基礎設施很落后,但公募REITs走在中國前面,可以鞭策國內(nèi)加快推進REITs落地。
2020年4月30日,中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)通知,開展國內(nèi)基礎設施公募REITs(Real Estate Investment Trusts,不動產(chǎn)投資信托)試點工作。但整體上看,國內(nèi)這兩年的進展是非常慢的。相對于百萬億級基礎設施的存量資產(chǎn)和百萬億級對穩(wěn)定收入資產(chǎn)特別偏愛的保險、養(yǎng)老來說,公募REITs現(xiàn)在這兩年的進展太慢了。
為什么要推廣REITs?
為什么要推廣REITs?羅桂連指出,因為REITs能夠真正改變傳統(tǒng)主體負債的投融資模式,為我們重塑重資產(chǎn)項目的投融資模式,把REITs做起來以后,可根據(jù)基礎設施項目全生命周期不同階段的風險收益特征,采用分階段的融資工具組合。具體來說,一個水務項目,經(jīng)過幾年的建設、運營,成熟之后,它的資產(chǎn)收益率水平能夠達到證券化的基本收益率水平,可以通過CMBS、ABS、類REITs、上市公司和公募REITs實現(xiàn)全面的證券化。所謂證券化就是把資產(chǎn)或者融資工具從私募融資工具,變成證券賣給市場上的公眾投資??傮w上,證券化方式的融資成本,要比私募融資更方便,融資成本要低很多,盤活存量資產(chǎn)的資產(chǎn)估值要高得多。
具體來看,你的貸款可以轉(zhuǎn)換為固收型的CMBS,應付賬款可以轉(zhuǎn)換成固收型的ABS與類REITs,股權(quán)部分可以轉(zhuǎn)換成權(quán)益型的REITs與上市公司。有人會問,在供水行業(yè),為什么有了上市公司還要搞公募REITs?這是因為供水行業(yè)的上市公司在市場上總體估值比較低,“沒人疼沒人愛”,股價比較低。如果實行了公募REITs,會發(fā)生實質(zhì)性的改變,而且在國際上還有免征所得稅的優(yōu)惠,分紅能力增加了至少25%。總體上,REITs與上市公司相比,市凈率和估值高大約3~4成,意義還是很大的。
從公募REITs試點的情況看 ,1塊錢的資產(chǎn)經(jīng)過評估之后可以變成3~4元,相當于凈資產(chǎn)增加了3倍,資產(chǎn)負債率就可以顯著降低。如果要做新項目,就可以憑借降低的資產(chǎn)負債率,借短期資金先把項目建起來。項目到運營培育期,就可以找保險資金,發(fā)債權(quán)投資機會,也可以發(fā)項目收益?zhèn)?,實現(xiàn)一輪再融資。如此,可以把原來需要15~20年的長期資金變成3年的流動資金,再做5年的債權(quán)計劃,后來變成REITs,整體的融資難度顯著降低,綜合融資成本也能顯著降低。
REITs在國內(nèi)外的實踐案例
吉寶企業(yè)集團是新加坡的一家投融資平臺性質(zhì)的市政公用企業(yè)。企業(yè)成立于1968年,1980年10月在新加坡上市,是覆蓋20多個國家的業(yè)務多元化的全球性企業(yè)。2020年度營業(yè)收入66億新元,其中41%來自新加坡境外,資產(chǎn)負債率47.4%,淡馬錫控股20.40%,黑石5.09%。吉寶在國內(nèi)也有很多大項目,比如,牽頭組織新加坡聯(lián)合體投資中新蘇州工業(yè)園區(qū)(1994年)和中新天津生態(tài)城(2008年)兩個中新政府合作項目。2016年,整合旗下REITs管理、商業(yè)信托管理和基金管理業(yè)務,成立吉寶資本,致力于提供跟聯(lián)合投資者共同拓展資本基礎并實現(xiàn)高效資本循環(huán)的一流資產(chǎn)管理平臺。吉寶資本目前管理2支商業(yè)地產(chǎn)REITs、1支基礎設施商業(yè)信托、1支數(shù)據(jù)中心REITs。
2015年5月18日,由淡馬錫控股2007年1月5日發(fā)起設立的新源基礎設施信托與吉寶綜合工程有限公司2010年5月27日發(fā)起設立的佳綠信托合并組成。目前是在新加坡上市的管理資產(chǎn)規(guī)模最大的商業(yè)信托,吉寶基礎設施基金管理公司(KIFM)是KIT的“受托人-管理人”,發(fā)起人是吉寶基礎設施控股公司。2020年底,KIT資產(chǎn)規(guī)模49.30億新元,總負債34.36億新元,資產(chǎn)負債率69.70%,資產(chǎn)組合包括輸送與網(wǎng)絡、能源、固廢與水處理等三個核心領域。2021年3月2日,淡馬錫間接占比31.93%,天樸資本間接占比13.71%,巴克萊投資公司占比8.58%。KIT的交易價格常年保持穩(wěn)定,2020年底總市值27.2億新元,市凈率1.89倍,2019年與2020年度的分紅收益率分別為6.9%和6.8%。
編輯: 趙凡
E20特約評論員 中國保監(jiān)會資金運用監(jiān)管部投資監(jiān)管處博士,現(xiàn)任陜西金融控股集團有限公司總經(jīng)理助理(掛職)。清華大學管理學博士,倫敦政治經(jīng)濟學院訪問學者。2000年以來一直在基礎設施項目融資及PPP領域從事實務、理論和政策制訂工作。在上海城投工作期間,牽頭組織了上海老港生活垃圾填埋場國際招商工作,深度參與了上海浦東自來水股權(quán)轉(zhuǎn)讓、江橋生活垃圾焚燒廠運營管理招商、竹園第一污水處理廠招商、上海外商投資固定回報清理等重大項目。2004年起組織帶領專業(yè)團隊,為西寧市、寶雞市、肇慶市、牡丹江市等地方政府提供PPP項目